房贷计算器百信（【实用贴】你买的房子到底赚亏了多少钱？）

最近发现大部分人都在说今年自己房子跌了、亏了，但不确定自己到底亏了多少，于是笔者今天写一篇。本文分2部分，1是部分人会计算的账面损失，2是大部分人都不会计算的购买力损失。

（1）账面损失

借用朋友小刘的案例，小刘是去年上半年利率高点买的房，大概总价360万，利率5.9%，3成首付。

第1步，随意百度一个房贷计算器来；

第2步，输入你的买房参数，下图以小刘示范。

上图网站：https://www.fangdaijisuanqi.com/

第3步，输入当下该房产的二手价值、利率。由于杭州新房限价，所幸小刘的房价是没跌的。

——结论1：不考虑房价涨跌，小刘去年买房，对比如果现在才买房，利息款高了约100万。（更多的朋友，这一年还承受了房价的大幅下跌）

假设，小刘的房价下跌了1成（3万变2.7万），按去年上半年到现在，这个跌幅应该是很普遍偏保守的数字。

——小刘的账面损失=房价损失（360万-324万）+利息损失（286万-168万）=约154万。

但注意！

①房价损失是当下的、已经发生的。

②利息损失是还款30年才完成的，期间可以卖掉房子减少利息损失，也可以被30年的通胀消除掉很大一部分损失。

即使以非常保守的年化2%温和通胀计算，30年也差不多将货币贬值约45%，见下图（30年后的1万元购买力相当于现在的5521元）。

所以，仅以小刘而言，在房价没跌的情况下，他的损失还比较小。

实际发生的也就这1年间的利息损失，估摸3~5万吧，对于账面上约100万的利息损失，他完全可以通过提前还款、卖掉房子等手段消除。

（2）购买力损失

笔者自己的一套理解，是对比购买力的增长/降低。

这是笔者在唐朝的书里感悟的，我们工作赚钱并非为了银行卡账面数字，而是购买力的增加。笔者举一个例子：

小王，目前单身，想买房想结婚，努力工作终于得到1份2万月薪的工作。突然接到1份offer，月薪1万，但公司福利很好，可以半价购买员工房，每月还送各种生活用品，也有很多适龄女青年，并且可以保证续约到退休年龄！（笔者没有任何暗指）

请问，小王还在乎到手工资是不是砍半吗？小王只要不傻，就会发现收入虽然减少，但他实际购买力大大提高。

说回房子，还是借用朋友小刘的案例，小刘这套120方360万的房子，去年上半年是首付108万，需还款总额538万，30年，月供14947元。

由于30年的还款期限很长，小刘又是首套房，小刘的首付压力不大，只是月供制约了他的购买能力。

那么，考虑小刘当时的月供能力，他现在可以买一套总价147.3平、442万的房子。

注意，需还款总额还是538万，30年，月供还是约14947元。

这还是在房价没跌的情况下，小刘的购买力隔了1年多，就可以从120平变成买147.3平，月供和还款总额都没变。

也就是说，站在购买力的角度，去年不买房的小刘，本可以买上147.3平的房子，如今只能住120平，是不是相当于1年间房子价值“缩水”了？

回想小王那个例子，赚钱不是为了银行卡数字的增加，是为了提升实实在在的购买力、提升消费水平，那这1年间，房子价值，大约缩水19% （120/147.3=81%）。

另外，更多地区的朋友，由于房价还下跌了，这1年间的房子价值"缩水”幅度就更大了。

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